TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 110.º Volume \ 2021

414 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL «(...) até à entrada em vigor do supra citado RAU (15 de novembro de 1990), os arrendamentos para habitação eram disciplinados pelo denominado regime geral do arrendamento urbano previsto no Código Civil, também designado doutrinalmente por regime vinculístico, já que os poderes do senhorio para denunciar esses contratos eram extremamente reduzidos. Os contratos renovavam-se automaticamente enquanto o arrendatário desejasse a sua manutenção. Com a entrada em vigor do RAU, passou a existir uma plena alternativa de regime, a dos arren- damentos de duração limitada, pelo prazo de 5 anos, que qualquer das partes podia livremente extinguir caso não desejasse a sua renovação. A partir daí (e até à entrada em vigor da Lei n.º 6/2006), o regime vinculístico passou a ser uma escolha (muito pouco frequente) das partes e não uma imposição legal como anteriormente sucedia. Os arrendamentos para comércio, indústria, exercício de profissões liberais e outros fins não habitacionais apenas passaram a poder ser celebrados em regime de duração limitada a partir da entrada em vigor do DL n.º 257/95 (a partir de 30 de setembro de 1995). Só a partir daí passou a existir a alternativa entre o regime vinculístico e um regime de contratos a prazo, que as partes podiam livremente extinguir caso não desejassem a sua renovação.» Já no âmbito do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro – e na sua versão originária –, relativamente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e aos contratos de arrendamento não habitacionais (como sucede no presente caso) celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, foi estabelecido um regime transitório que contemplava a transição para o NRAU e a possibilidade de uma atualização extraordinária das rendas devidas nos contratos celebrados antes da entrada em vigor dos diplomas acima referidos, sem que aquela transição pudesse, por regra, operar a cessação ou introdução de um termo nos contratos vigentes e estabelecendo uma atualização faseada das rendas. Por via da publicação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, o regime de transição para o NRAU e de atualização de rendas foi significativamente alterado e passou a ser determinado por iniciativa dos senhorios. Como se sintetizou no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 277/16 (disponível, como os adiante citados, em www.tribunalconstitucional.pt ): «(...) [r]ecorde-se que a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, se propôs dinamizar o mercado de arrendamento urbano, alterando para o efeito, nomeadamente, o regime substantivo da locação, conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento (v. a nova redação dada a diver- sos preceitos do Código Civil), e o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes do início de vigência do NRAU, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo [cfr. o respetivo artigo 1.º, alíneas a) e b) ]». Tratando-se de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais e anterior à vigência do Decre- to-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, previa-se no NRAU (na versão decorrente da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto) que competia ao senhorio desencadear o procedimento negocial para a transição para o NRAU e a atualização das rendas, comunicando ao inquilino, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos [artigo 50.º, alínea a) , do NRAU]. Em resposta, poderia o inquilino aceitar ou opor-se ao valor da renda proposto e pronunciar-se sobre o tipo e duração do contrato propostos ou denunciar o contrato de arrendamento [artigo 51.º, n.º 3, alíneas a) a d) , do NRAU]. Se fosse caso disso, previa também a Lei que o inquilino pudesse invocar algumas circunstâncias para os efeitos previstos no artigo 54.º da mesma Lei [sendo essas circunstâncias, de acordo com a versão então vigente do n.º 4 do artigo 51.º do NRAU, as previstas nas suas alíneas a) a c) , a saber: a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; b) Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucra- tivos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho]. Ora, não sendo caso disso, em face da resposta do inquilino quanto ao valor