TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 108.º Volume \ 2020

88 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL prédio não constituído em propriedade horizontal constitui-se uma compropriedade sobre o imóvel, sendo o alcance do direito de preferência previsto naquela norma não o de conferir ao arrendatário um meio para aceder, de imediato, à propriedade plena do local arrendado, mas apenas a atribuição ao arrendatário habitacional de um direito à constituição de compropriedade sobre o imóvel. IV - A conversão legal do objeto da preferência, que deixa de ser o imóvel para passar a ser uma parte alíquota do mesmo, põe em causa a exigência de que a prioridade do direito do preferente seja estabe- lecida em estrita igualdade de condições; se o proprietário decidir vender a totalidade do prédio não constituído em propriedade horizontal, a preferência do arrendatário não é exercida em paridade com as condições oferecidas por terceiro, já que o objeto dos contratos em concurso é sempre diferente: num caso, a totalidade do prédio, no outro, uma parte alíquota do mesmo; a preferência prevista no n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil envolve um sentido de prioridade, sem o requisito da paridade de condições, prevendo-se um “direito de preferência” sui generis , cujo exercício é desligado das condições ajustadas com terceiro e que se traduz na aquisição de um direito de compropriedade, caso ocorra a alienação do prédio parcialmente arrendado, de modo que o direito de preferência não foi aqui tomado no seu significado técnico-jurídico, referido a dois direitos opostos ou inconciliáveis referentes à transmissão da mesma coisa, a exercer em paridade de condições, mas sim no sentido de prioridade, referida a dois direitos diferentes, a exercer em absoluta disparidade de condições. V - O direito de compropriedade atribuído no n.º 8 do artigo 1091.º ao arrendatário habitacional de parte de prédio não sujeito a propriedade horizontal não encontra correspondência no regime de compropriedade previsto no Código Civil; a alínea b) do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil determina que a aquisição da quota-parte ideal confere ao preferente o uso exclusivo da parte do prédio correspondente ao locado, quando os comproprietários não têm “posse exclusiva” de parte especificada da coisa comum; os comproprietários têm igual direito de utilização da coisa comum, não atribuindo o uso da coisa comum posse exclusiva a nenhum deles, afastando-se a solução con- sagrada no n.º 8 do artigo 1091.º do regime da compropriedade, porque afeta parte especificada da coisa comum ao uso exclusivo do preferente, privando os demais consortes do uso a que igualmente têm direito; para promover a estabilidade na habitação, a lei faz a distinção entre titularidade [alínea a) do n.º 8] e uso ou afetação prática do local arrendado [alínea b) do n.º 8], permitindo que parte especificada da coisa comum seja destinado ao uso de um só dos consortes; a divisão material do gozo imediato da coisa comum é feita sem acordo maioritário dos restantes comproprietários e sem lhes facultar a possibilidade de igualmente se servirem dela; a atribuição legal do uso exclusivo da parte do prédio correspondente ao locado pressupõe a extinção da relação locatícia, porém, sem a previsão des- sa faculdade, a preferência na aquisição pelo arrendatário de uma fração ideal do prédio não implicaria a cessação imediata do contrato de arrendamento – o preferente, na qualidade de novo comproprie- tário, não poderia prescindir do arrendamento para continuar a beneficiar em exclusivo da parte do prédio correspondente ao locado. VI - Num prédio em propriedade horizontal, o arrendatário apenas tem direito de preferência na alienação da fração autónoma por si arrendada e não na alienação de outras frações autónomas do mesmo prédio pertencentes ao senhorio; até à entrada em vigor da norma sub juditio perguntava-se se, quando não existe autonomização jurídica do local arrendado, dado não haver propriedade horizontal, o direito de preferência podia impor-se além dos limites físicos do local arrendado, ou, antes, se deveria coincidir com o objeto do direito preexistente que o justifica; nenhuma das duas teses sufragadas acerca do obje- to da preferência do arrendatário – a teoria do local e a teoria expansionista – admitia que o direito de