TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 108.º Volume \ 2020

517 acórdão n.º 393/20 celebrados durante a vigência do RAU, também os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico passam a «a estar submetidos ao NRAU», com as especificidades previstas, como contratos com duração indeterminada que necessariamente são, no n.º 4 do artigo 26.º. No que diz respeito aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, às especificidades decorrentes do n.º 4 do artigo 26.º – comuns aos contratos sem duração limitada celebrados na vigência do RAU –, somam-se as previstas nos n. os 2 e 5 do artigo 28.º. A primeira das particularidades privativas dos contratos celebrados no âmbito do regime vinculístico diz respeito à denúncia do contrato pelo senhorio: embora tivesse restringido a inaplicabilidade da faculdade de denúncia potestativa do contrato, prevista na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil para os contratos de duração indeterminada, à hipótese de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% – é o que resulta da nova redação conferida à alínea c) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU –, a Lei n.º 31/2012 excecionou dessa restrição os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aos quais, por força do n.º 2 do artigo 28.º, aquela faculdade continuou a não ser aplicável, independentemente da verificação de quaisquer pressupostos ou condições. A segunda especificidade encontra-se prevista n.º 5 do artigo 28.º – entretanto revogado pela alínea b) do artigo 12.º da Lei n.º 13/2019 –, consistindo no condicionamento da faculdade denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras, prevista no artigo 1101.º, alínea b) , do Código Civil, à obrigação de realojamento do arrendatário, no caso de este ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.  13.3. É no âmbito da transição para o NRAU dos contratos de arrendamento de pretérito que as dife- renças de regime entre os arrendamentos celebrados durante a vigência do RAU e os arrendamentos celebra- dos em momento anterior assumem maior significado.  Ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU, todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada. É essa a razão pela qual, apesar de uns e outros passarem a estar submetidos ao NRAU, a Lei n.º 31/2002 (salvo indicação em contrário, todas as subsequentes referências ao NRAU reportam-se à versão resultante da citada Lei) veio estabelecer para os primeiros um mecanismo especial de transição para o NRAU, destinado a viabilizar a respetiva conversão em contratos com prazo certo. Este mecanismo especial de transição para o NRAU dos contratos celebrados ao abrigo do regime vin- culístico, suscetível de originar tanto a respetiva transformação em contratos de duração limitada, como a atualização do valor da renda, foi colocado na dependência da iniciativa do senhorio, ao qual foi conferido o direito, necessariamente potestativo, de desencadear o procedimento negocial para o efeito regulado nos artigos 30.º a 37.º O procedimento é, assim, iniciado pelo senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, através de escrito por si assinado e remetido por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1), a sua intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação, os ele- mentos mencionados no artigo 30.º: «a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana.»        A essa comunicação poderá o arrendatário responder no prazo de 30 dias, exercendo, de acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 31.º, alguma(s) das seguintes faculdades: