TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 108.º Volume \ 2020

515 acórdão n.º 393/20 Reintroduzida no Código Civil (cfr. artigo 3.º da Lei n.º 6/2006), a disciplina jurídica dos contratos de arrendamento habitacional contemplada no NRAU trouxe como principal novidade, a eliminação do anterior princípio de renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada: de acordo com as novas regras consagradas no artigo 1101.º do Código Civil, ao senhorio passou a assistir o direito de denunciar o contrato, não apenas com fundamento na verificação de determinadas circunstâncias excecionais, mas ainda em termos potestativos e discricionários – isto é, independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa –, desde que observada na exigida comunicação ao arrendatário a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação [alínea c) ]. Tendo em vista o acautelamento dos vínculos locatícios preteritamente constituídos, o NRAU estabele- ceu, todavia, um regime transitório para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, distinguindo, no âmbito do arrendamento para habitação, entre contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26.º da Lei n.º 6/2006) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27.º a 49.º na mesma Lei). A Lei n.º 6/2006 foi subsequentemente modificada pela Lei n.º 31/2012, cujo intuito foi o de promover a dinamização do mercado de arrendamento urbano através da alteração, quer do regime substantivo da locação, no sentido de conferir maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento, quer do próprio regime transitório aplicável aos contratos de pretérito, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo [artigo 1.º, alíneas a) e b) , da Lei n.º 31/2012]. É o que resulta da Exposição de Motivos que acompanhou a Proposta de Lei n.º 38/XII, que, juntamente com o Projeto de Lei n.º 144/XII, esteve na génese da Lei n.º 31/2012. Tratou-se, conforme ali referido, da aprovação de um «amplo e profundo conjunto de reformas» orientado para a «dinamização do mercado de arrendamento», que contemplou, como um dos seus quatro vetores essenciais, a «revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime». Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU – que representavam, em 2011, «33% do total de arrendamentos em vigor» –, a revisão do regime de transição para o NRAU partiu do reconhecimento da «excessiva complexidade e ineficácia do regime de atualização de rendas criado pela reforma de 2006», tendo-se concretizado na opção «por mecanismo de negociação da renda, a iniciar pelo senhorio» através de uma proposta que inclua o «valor de atualização da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende», e centrado na «promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatários com carência económica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitação». Uma vez que a norma sindicada se inscreve no âmbito do regime transitório previsto para os contratos de arrendamento celebrados antes do início de vigência do NRAU, a ele serão dedicados os pontos seguintes. 13. No respetivo Título II, integrado pelos artigos 26.º a 58.º, a Lei n.º 6/2006 acolheu um conjunto de normas transitórias, aplicáveis aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, distinguindo, conforme referido já, entre contratos mais antigos e contratos menos antigos e estabelecendo algumas dife- renças de regime para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU relativamente aos contratos celebrados durante a vigência deste. Tais diferenças foram aprofundadas pela Lei n.º 31/2012, decorrendo agora do disposto nos artigos 26.º e 28.º, concatenados com a disciplina do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais que passou a constar do Código Civil. Logo na redação dada pela Lei n.º 6/2006, o artigo 1094.º do Código Civil passou a definir os tipos de contratos de arrendamento em função da sua duração (artigo 1094.º), consagrando o artigo 1099.º o novo princípio geral aplicável aos arrendamentos urbanos para habitação celebrados por duração indeterminada: estes cessam por denúncia do arrendatário ou do senhorio, que, por força do disposto nas alíneas a) a c) do artigo 1101.º do mesmo Código, passou a poder fazê-lo, não apenas com fundamento na necessidade de