TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 93.º Volume \ 2015

380 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL para sua habitação, bem como limitações à cessação do contrato de arrendamento por essa via. Releva espe- cialmente para a presente análise o disposto no seu artigo 107.º, n.º 1, alínea b) , que elevou o período tem- poral mínimo de permanência do arrendatário no locado, impeditivo do direito de denúncia do senhorio, de 20 para 30 anos.  O Tribunal Constitucional foi justamente chamado a apreciar a conformidade constitucional dessa norma, vindo a concluir pela sua inconstitucionalidade, seja no plano orgânico, em virtude de não contar com habilitação legal (Acórdãos n. os  70/99, 269/99, 273/99, 476/99 e 682/99), seja, ainda, no plano mate- rial, por violação do princípio do Estado de direito democrático, consagrado no artigo 2.º da Constituição, “quando interpretada no sentido de abranger os casos em que já decorrera integralmente, no domínio da lei antiga, o tempo de permanência do arrendatário, indispensável, segundo essa lei, para impedir o exercício do direito de denúncia pelo senhorio” (Acórdãos n. os  259/98, 270/99 e 682/99). O que culminou, por via do Acórdão n.º 97/00, proferido em 16 de fevereiro de 2000 ao abrigo do artigo 281.º, n.º 3, da Constituição, na declaração, com força obrigatória geral, da inconstitucionalidade da norma constante do artigo 107.º, n.º 1, alínea b), do RAU, com fundamento em inconstitucionalidade orgânica. Com este antecedente próximo, foi editado o Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de dezembro, o qual conferiu, inter alia, uma nova redação à alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU, reintroduzindo o prazo de 30 anos ou mais de permanência como limite ao direito de denúncia do senhorio constante da norma anterior invalidada. Mas, também, e inovatoriamente, inscreveu no preceito, como obstáculo à denúncia do senhorio, o decurso integral de período mais curto previsto em lei anterior. 7.4. A esse regime seguiu-se o Novo Regime de Arrendamento Urbano (doravante NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. De acordo com este diploma, o legislador aboliu a renovação auto- mática do contrato de arrendamento, reconhecendo inovatoriamente ao senhorio o direito de denunciar os contratos de duração indeterminada sem exigência de fundamentação, impondo apenas a formulação em prazo fixado de um pré-aviso [artigo 1101.º, alínea c), do Código Civil]. Paralelamente, manteve-se a figura da denúncia fundamentada [alíneas a) e b) do referido artigo 1101.º] e, nos contratos com prazo certo, o direito do senhorio de se opor à sua renovação (artigo 1097.º do Código Civil). Todavia, o NRAU estabeleceu dois regimes transitórios para os contratos em vigor, distinguindo entre os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26.º da Lei n.º 6/2006) ou antes da vigên- cia do mesmo (artigos 27.º a 29.º). Para o que aqui releva, ambos os regimes contemplaram, nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 26.º – aplicável aos contratos anteriores à vigência do RAU nos termos do artigo 28.º, n.º 1 –, a continuidade da aplicação, em toda a sua amplitude, dos limites ao direito de denúncia do senhorio constantes do artigo 107.º do RAU. 7.5. A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, procedeu a mais uma revisão do regime jurídico do arren- damento urbano, conferindo nova redação aos artigos 26.º e 28.º da Lei n.º 6/2006, dos quais decorre o sentido normativo em apreço. O seu teor, na parte pertinente ao presente recurso, passou a ser o seguinte: «(…) Artigo 26.º Regime 1 – Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.  (…)