TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 84.º Volume \ 2012

396 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL confere um especial valor no mercado que deve ser considerado para efeitos de atribuição de uma indemni- zação justa pela sua expropriação. Como critério principal para a determinação deste valor o legislador do Código das Expropriações de 1999, optou por se socorrer da média aritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou ava- liações fiscais que corrijam os valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de cons- trução existente, numa percentagem máxima de 10% ( artigo 26.º, n.º 2). Contudo, devido à difícil praticabilidade da elaboração pelos serviços competentes do Ministério das Finanças de uma lista das referidas transações e avaliações fiscais e os respetivos valores, este critério não tem funcionado, o que tem obrigado os tribunais a utilizarem o critério subsidiário previsto no n.º 4 do artigo 26. º do Código das Expropriações, cuja constitucionalidade se encontra neste recurso sob fiscalização (o Tribunal Constitucional no Acórdão n.º 131/01, acessível em www.tribunalconstitucional.pt , não julgou inconstitucional o critério constante do artigo 25.º, n.º 2, do Código das Expropriações de 1991, que não apresentava diferenças substanciais relativamente ao critério aqui sob fiscalização). Dispõe este preceito que o valor dos solos com esta aptidão se calcula em função do custo da construção que nele é possível erigir, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes do mesmo artigo 26.º Conforme resulta do disposto nesses números, o valor da indemnização corresponderá a uma percenta- gem do “custo da construção”, obtido num juízo de prognose, tendo em atenção o grau de influência que as específicas características do terreno em causa determinam no valor final do prédio edificado. A expressão “custo da construção” é algo equívoca, tanto podendo referir-se, abstratamente, aos custos da sua realização (materiais, mão de obra, projetos, etc…), como aos custos da sua aquisição pelo consumi- dor (no Acórdão n.º 677/06, deste Tribunal, acessível em www.tribunalconstitucional.pt , julgou-se inconsti- tucional a norma do n.º 2 do artigo 25.º do Código das Expropriações de 1991, interpretada no sentido de equiparar ao custo da construção o “valor da construção” relevante para se determinar o “valor do solo apto para construção”, sendo essa também a opinião de Alves Correia, em Manual de Direito do Urbanismo , vol. II, p. 287, da edição de 2010, da Almedina). Nos diversos números do artigo 26.º utilizam-se indistintamente as expressões “valor da construção” e “ custo da construção”, como se referindo à mesma realidade. E o disposto no n.º 5 do mesmo artigo 26.º, para cujos termos remete o anterior n.º 4, não deixa dúvidas sobre o significado daquela expressão quando dispõe que na determinação do “custo da construção” se atende, como referencial, aos montantes fixados administra- tivamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada. Conforme resulta do artigo 61.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 7 de fevereiro, até à publicação de um novo regime, mantêm-se em vigor o regime de renda condicionada a que se reporta o revogado Regime do Arrendamento Urbano (RAU), constante do Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de dezembro. Por sua vez, o Decreto-Lei n.º 141/88, de 22 de abril, alterado pelo Decreto-Lei n.º 288/93, de 20 de agosto, no artigo 5.º, regulou o preço de venda dos fogos de habitação social. Em ambos os casos, o preço das construções por metro quadrado é fixado anualmente, por zonas do país, por portaria, referindo-se esses valores não a custos de produção mas sim a custos de aquisição pelo consumidor (João Pedro Melo Ferreira, em Código das Expropriações anotado , pp. 192-193, da 4.ª edição, da Coimbra Editora, e Luís Perestrelo de Oliveira, em Código das Expropriações anotado , pp. 101-102, da 2.ª edição, da Almedina, defendem também esta interpretação do termo “custo da construção”, como a única que forneceria um valor comparável). Estes são meros valores de referência a que o julgador deve atender na fixação da indemnização, sem prejuízo de poder utilizar o poder que lhe confere o atual n.º 4 do artigo 23.º do Código das Expropriações­