TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 84.º Volume \ 2012

392 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL 26. º Um particular investe e corre riscos. Só que investe a preços de custo da construção e vende a preços de venda ou seja em princípio ganhará; 27. º Agora, uma coisa é certa se vender a preços de custo perderá sempre; 28. º A norma do n.º 10 citada ao impor sem contrapartida a dedução pelo risco é inconstitucional.» Posteriormente apresentaram alegações com as seguintes conclusões: « I.ª O critério legal de avaliação do solo apto para construção, previsto nos n.º 4 a 10 do artigo 26.º do CE, contém, em si próprio, uma petição de princípio, um vício lógico que o inquina. II.ª O valor da construção (o valor pelo qual se transaciona no mercado em condições normais) é o somatório de todos os encargos necessários à sua conclusão e permissão para ser colocada no mercado. III.ª De entre eles realça-se o custo da construção e o custo do terreno. IV.ª Ao fazer depender o valor do solo expropriado do custo da construção o legislador está a cometer uma petição de princípio, um vício lógico, porquanto um dos componentes do todo só pode ser uma percen- tagem do próprio todo e não uma percentagem doutro elemento que como ele integra o todo. V.ª Petição de princípio que, por si só, acarreta a inconstitucionalidade do critério por violação do princípio da igualdade e da justa indemnização na interpretação que lhe vai dada no caso concreto, pois que não recompõe a posição jurídica do particular, para quem, a indemnização arbitrada, fica aquém do real valor do bem, aferido em condições normais de mercado. VI.ª De facto, um particular não expropriado se promover diretamente a construção, não tem esta limitação quanto à valorização do seu terreno e o promotor que adquirir o terreno não o compra em função do custo da construção que nele vai implantar mas sim em função do valor pelo qual transacionará provavelmente ( na altura em que compra tem de fazer uma previsão pois até à construção ficar pronta passarão dois anos) depois da construção acabada. Assim agirão dois prudentes pais de família a comprar e a vender. VII.ª A violação dos princípios constitucionais da igualdade e da justa indemnização ainda saem tão mais ofen- didos quando o legislador concretiza a noção de custo da construção reportando-a ao custo da habitação propriamente dito (materiais e mão de obra), tomando por referência a construção a custos controlados ou atendendo ao arrendamento social. VIII.ª Nenhum promotor privado que tem, naturalmente interesse lucrativo, vai construir por sua conta e risco, habitação social, seja para vender, seja para arrendar; e mais, o critério assumido é tão mais rígido quando o diploma que o fixa, anualmente, não estabelece diferenciações entre o custo a que se reporta, ou pelo menos diferenciações significativas, dentro da mesma ou em diferentes zonas; ora, o valor da construção, a que a lei anteriormente atendia, é ele sim, diferenciador, de caso a caso, e intervêm na sua composição elementos que, por esta via, são desconsiderados. IX.ª O estado está constitucionalmente obrigado a promover habitação condigna para os cidadãos mais desfa- vorecidos. E, por isso, promove habitação social através das Câmaras e das Cooperativas de Habitação, e favorece-os com a isenção de IRC, com IVA reduzido para a taxa mínima, isenção nas taxas de licencia- mento, etc. X.ª E é público e notório que a construção social tem uma qualidade abaixo da média e que no mercado tem pouca saída e pequeno valor comercial, não sendo, aliás, regra vê-los a serem, comercializados. XI.ª Assim, ao colocar-se como referência o custo da construção de habitação social, o legislador assumiu que não se enganou quando referiu no n.º 4 o custo da construção (não quis dizer valor de construção) e violou os princípios apontados pois ninguém promove a preços de custo de habitação social, nem este compõe o valor real de mercado de um solo apto para a construção. XII.ª Obrigar os proprietários expropriados a verem os seus solos com aptidão construtiva, e como tal clas- sificados, avaliados a preços de habitação social é forçá-los a pagar um imposto suplementar – imposto encapotado – pois não podem ver os seus terrenos valorizados pelo menos a preços médios de construção como ocorre com os solos , com idênticas valências construtivas, não expropriados.