TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Acórdãos 83.º Volume \ 2012

122 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL negócio. É admissível, para apurar o valor da construção relevante, a “eliminação dos elementos de valorização pura- mente especulativos e das mais-valias ou aumentos de valor ocorridos no bem expropriado, em especial nos terrenos, que tenham a sua origem em gastos ou em despesas feitas pela coletividade” (do facto de, portanto, serem aceitáveis alterações no puro valor de mercado), sem que tal viole o critério da justa indemnização (cfr. alertando, em face do artigo 26.º, n.º 5, do Código das Expropriações de 1999, para a necessidade de não identificar o custo de construção com o custo direto de produção, mas antes o considerar na perspetiva do adquirente final, isto é, incluindo, por exemplo, o lucro do promotor, Luís Perestrelo de Oliveira, Código das Expropriações anotado, 2.ª edição Coimbra, Almedina, 2000, anotação 5 ao artigo 26.º, pp. 101 e segs.). Mas daqui – isto é, do facto de a Constituição não impor a consideração do preço de mercado – não se segue, porém, que a redução do valor da construção ao custo da construção, mesmo na falta de outros elementos, seja bas- tante para assegurar uma justa indemnização ao expropriado, isto é, uma indemnização que não seja desproporcio- nada ao valor do solo expropriado. Isto é, não resulta que o valor da construção possa ser determinado diretamente pelo custo da construção. E é justamente este ponto o que está em questão. O valor de justa indemnização não tem de coincidir inteiramente com o valor de mercado realmente atribuído a um prédio – sendo, antes, um “valor de mercado normativamente entendido”, isto é, entendido, justamente, de acordo com os parâmetros de uma justa indemnização. Assim, os custos de mediação imobiliária e outros custos de transação do prédio, bem como outros elementos puramente especulativos, não têm de ser relevantes para efeitos dessa indemnização (muito embora possa ser difícil distinguir claramente em concreto estes últimos, “puramente especulativos”). Seja, porém, como for quanto ao exato âmbito destes elementos (puramente especulativos) inte- grados no preço que se forma no mercado imobiliário, é certo que não pode reduzir-se o valor de mercado da construção, mesmo “normativamente entendido”, apenas ao “custo da construção”, e mesmo que este seja um custo concreto, e não apenas médio. Por outras palavras: entende-se que não é constitucionalmente admissível, pois afastaria o critério de determi- nação do valor da indemnização do critério de uma “justa indemnização”, que o “valor da construção”, relevante nos termos do n.º 2 do artigo 25.º para efeitos do cálculo do “valor do solo apto para construção”, seja reduzido apenas ao “custo da construção”, como fez o acórdão recorrido (fls. 452), embora também se não imponha (nos termos referidos) a sua equiparação exata ao preço de venda de uma construção no mercado. É, na verdade, evidente que uma construção pode ter um custo reduzido, mas (mesmo independentemente de custos de mediação ou de elementos especulativos que contribuem também para a determinação do preço no mercado imobiliário) possuir logo um valor de mercado muito superior – e mesmo desproporcionadamente superior – a esse custo: basta pensar, por exemplo, no valor de uma construção a realizar num local onde esta não apresente custos especiais, mas que se situe numa zona urbana (ou de expansão urbana) muito valorizada. Nesta medida, a determinação do valor da construção, relevante para apurar o valor do solo apto para construção, apenas a partir do custo (concreto ou médio) da construção afasta o valor da indemnização a atribuir do padrão de uma justa indemnização constitucionalmente imposto. Isto, aliás, é assim mesmo considerando devidamente os elementos de flexibilidade previstos no n.º 3 do artigo 25.º do Código das Expropriações de 1991, diversamente do que acontecia no Código de 1976, e que, como vimos, levaram o Tribunal Constitucional a, neste aspeto, diferenciar (nos acórdão citados) os juízos de constitu- cionalidade que mereciam as normas de ambos os diplomas, ou considerando o n.º 8 do artigo 25.º do Código de 1991, nos termos do qual, se “o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante será reduzido ou adicionado ao valor da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno”. Quanto a este último, a redução do custo de construção, e, sobretudo, a sua disparidade em relação ao valor da construção, não têm de decorrer de quaisquer “especiais condições do local”, antes podem mesmo ser a regra. E, quanto àqueles elementos de flexibilização, recorde-se novamente que o que está em causa na desconformidade com o padrão de justa indemnização referida não é a rigidez ou falta de flexibilidade da indemnização perante as possíveis variações da situação concreta dos prédios expropriados. Está, antes, em questão a relevância direta do